• Por Rodrigo Madero Mesa*

Fraudes en el sector inmobiliario

Es de reconocido y explorado derecho que el delito de fraude implica: que una persona engañe a otra o se aproveche de error en que ésta se halle, para obtener un beneficio económico; ya sea un lucro indebido o hacer ilícitamente de una cosa. Engañar, implica una conducta activa que se traduce en la maquinación o artificio para vencer la resistencia psicológica de la víctima y lograr en ella una falsa apreciación de la realidad; aprovecharse del error, es una conducta pasiva; el sujeto pasivo ya se encuentra en esa falsa apreciación de la realidad, y el imputado, no hace nada para sacarlo del error.

Recomiendo tener cuidado con los fraudes autónomos; si vas a comprar, antes revisa toda la documentación administrativa.

Estos elementos son esenciales en el delito de fraude. Incluso, un tribunal colegido determinó, que los fraudes específicos, al ser la especie del fraude genérico, de igual manera debían cumplir con los elementos de engaño y aprovechamiento del error, por ser elementos que subyacen a la descripción típica de las conductas particulares. En consecuencia se deja a un lado la posibilidad de la existencia de los fraudes espurios que son aquellos que carecen de engaño o aprovechamiento del error.

Sin embargo, el legislador de la CDMX determinó la creación de fraudes relacionados con el negocio inmobiliario y las autorizaciones administrativas en su desarrollo, que más allá de considerarse como fraudes puros o espurios pudieran incluirse en la clasificación de fraudes autónomos; es decir, se trata de una conducta de carácter fraudulenta con contenido patrimonial, pero sus elementos no se limitan al engaño o el aprovechamiento del error, sino que están integrados por elementos propios, que reunidos estos, se logra la tipicidad independiente de los elementos del fraude genérico.

Como fraudes autónomos pudiéramos considerar los fraudes vinculados con el negocio inmobiliario, con relación a los requisitos administrativos que se deben cumplir contenidos en las fracciones XV y XVI del artículo 231 del Código Penal de la Ciudad de México:

ARTÍCULO 231. Se impondrán las penas previstas en el artículo anterior, a quien:

XV. Por sí, o por interpósita persona, sin el previo permiso de las autoridades administrativas competentes o sin satisfacer los requisitos señalados en el permiso obtenido, fraccione o divida en lotes un terreno urbano o rústico, con o sin construcciones, propio o ajeno y transfiera o prometa transferir la propiedad, la posesión o cualquier otro derecho sobre alguno de esos lotes.

XVI. Por cualquier forma transmita la propiedad o prometa transferir la propiedad de un bien inmueble en un conjunto habitacional, comercial o mixto, aún sin construirse, en construcción o construido a sabiendas de que no exista, según corresponda:

a) Certificado único de zonificación de uso del suelo;

b) Certificado de acreditación de uso del suelo por derechos adquiridos;

c) Manifestaciones de construcción;

d) Licencia de construcción especial para demolición;

e) Permisos para la ejecución de obras; o

f) Cualquier otro relacionado con la zonificación, el uso del suelo, construcción y demolición, independientemente de su denominación; que le permita edificarlo en la forma en que se describa o prometa en el contrato.

Actualmente en la CDMX se está pasando por situaciones complicadas derivadas de los sismos sufridos. Muchas personas perdieron sus viviendas y están en ánimos de recuperar las mismas. Recomiendo tener cuidado con los fraudes autónomos antes transcritos; si se va a comprar, antes se debe revisar que toda la documentación administrativa y los trámites ante la Delegación Política correspondiente o SEDUVI se encuentren en orden y con apego a la normatividad. Recuerden que el derecho de petición contenido en artículo 8 de la Constitución Federal nos permite preguntar a las autoridades a efecto de corroborar que la información administrativa que nos presenten para la compra del inmueble sea la correcta y apegada a la realidad.

*El autor es abogado penalista, socio de Islas, Moya, Salinas & Madero (www.imsm.com.mx).

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